Η Παγκόσμια Κτηματαγορά το 2026: Η Φούσκα που Σκάει στην Ελλάδα και η Εξομάλυνση στις ΗΠΑ

Το 2026 διαγράφεται ως μια χρονιά έντονων ανακατατάξεων για την αγορά ακινήτων διεθνώς. Από τη μία πλευρά, στην Ελλάδα η αγορά δείχνει να φτάνει στα όριά της, με τον κίνδυνο μιας απότομης διόρθωσης των τιμών να είναι πλέον προ των πυλών. Στον αντίποδα, η αμερικανική αγορά, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την πολιτεία του Κεντάκι, καταγράφει μια επιστροφή σε γνώριμες εποχιακές τάσεις, προσφέροντας αυξημένα αποθέματα κατοικιών και ευκαιρίες για τους αγοραστές.

Ο Χάρτης Κινδύνου για τα Ελληνικά Ακίνητα

Σύμφωνα με την εμπεριστατωμένη έρευνα του τοπογράφου μηχανικού και στατιστικολόγου Νίκου Καρδούλα, η οποία είδε το φως της δημοσιότητας μέσω της «Ζούγκλας», τα σημάδια για το επερχόμενο «σκάσιμο» της φούσκας στην ελληνική αγορά είναι ξεκάθαρα. Το 2026 και το 2027 θα αποτελέσουν κομβικές χρονιές για το εγχώριο real estate. Σε 24 Περιφερειακές Ενότητες (ΠΕ) της χώρας ο κίνδυνος κρίνεται υψηλός, γεγονός που μεταφράζεται σε αναμενόμενη πτώση των τιμών πώλησης μέσα στο 2026. Παράλληλα, σε 54 περιοχές ο βαθμός επικινδυνότητας χαρακτηρίζεται αυξημένος, με τη διόρθωση να τοποθετείται χρονικά μεταξύ 2026 και 2027. Μόλις σε 16 ενότητες ο κίνδυνος παραμένει σε μέτρια επίπεδα.

Αν οι τιμές δεν αρχίσουν να υποχωρούν σταδιακά, η αγορά κινδυνεύει με πλήρη αδράνεια. Ξένοι αναλυτές προειδοποιούν για σημαντική επιβράδυνση, και η έρευνα εκτιμά πως από τα μέσα του 2026 οι αγοραπωλησίες θα περιοριστούν στο ελάχιστο, αν δεν υπάρξει εξορθολογισμός.

Σημαντική Πτώση Πωλήσεων και Ιδιοκατοίκησης

Η σημερινή εικόνα αποτελεί τη φυσική κατάληξη μιας τάσης που άρχισε να διαφαίνεται ήδη από πέρυσι. Το πρώτο μέρος της έρευνας του κ. Καρδούλα (που δημοσιεύτηκε στα τέλη του 2025) έδειξε ότι το 2024 αποτέλεσε το απόγειο του κύκλου των ακινήτων. Αμέσως μετά, καταγράφηκε μια σαφής πανελλαδική πτώση των πωλήσεων κατά 14,3% για το 2025, ενώ οι αγορές με σκοπό την ιδιοκατοίκηση μειώθηκαν κατά 15,5%. Ακόμη και οι ξένες επενδύσεις, που για μια ολόκληρη δεκαετία αποτελούσαν τον βασικό πυλώνα ανάπτυξης της αγοράς, έκαναν «κοιλιά», καταγράφοντας υποχώρηση 11,4%. Συνολικά, οι επενδύσεις από Έλληνες και ξένους συρρικνώθηκαν κατά 12,9%.

Το πλέον ανησυχητικό, ωστόσο, είναι η ραγδαία πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Από το 73,3% που βρισκόταν το 2021, διολίσθησε στο 69,7% το 2024 και εκτιμάται ότι έκλεισε στο 69,2% το 2025. Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως περίπου 1.341.000 νοικοκυριά στην Ελλάδα (δηλαδή το 30,8%) αναγκάζονται πλέον να μένουν στο ενοίκιο. Το δεύτερο σκέλος της έρευνας, προκειμένου να χαρτογραφήσει με ακρίβεια την αγορά, άντλησε επιβεβαιωμένα στοιχεία από δεξαμενές δεδομένων όπως η ΑΑΔΕ, η ΕΛΣΤΑΤ, γνωστές πλατφόρμες αγγελιών (Indomio, Plot, Spiti24, Spitogatos), καθώς και από τον ΟΟΣΑ και το ΙΟΒΕ.

Η Εικόνα στις ΗΠΑ: Σταθεροποίηση και Εποχικότητα

Την ίδια στιγμή, διασχίζοντας τον Ατλαντικό, η κτηματαγορά παρουσιάζει μια εντελώς διαφορετική δυναμική, η οποία χαρακτηρίζεται από ωριμότητα και προσαρμογή. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία του Ιανουαρίου 2026 από την Ένωση Μεσιτών του Κεντάκι (Kentucky Realtors) αποτυπώνουν μια αγορά που εναρμονίζεται με τις φυσιολογικές εποχικές τάσεις. Ο συνολικός όγκος των πωλήσεων ανήλθε στα 833,43 εκατομμύρια δολάρια. Αυτό συνιστά μια μικρή πτώση 2,4% σε σχέση με πέρυσι και μια αισθητή υποχώρηση 38,6% σε σύγκριση με τον Δεκέμβριο του 2025.

Ο αριθμός των ακινήτων που άλλαξαν χέρια έφτασε τα 2.717, σημειώνοντας πτώση 35,9% σε μηνιαία βάση. Παράλληλα, ο μέσος χρόνος παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά αυξήθηκε κατά έξι ημέρες, φτάνοντας πλέον τις 31. Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στα 264.500 δολάρια, παρουσιάζοντας ελαφρά άνοδο 1,7% σε ετήσια βάση, αλλά μια μικρή διόρθωση της τάξης του 2% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα.

Αύξηση της Προσφοράς και Ευκαιρίες

Το στοιχείο που αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού στην αμερικανική αγορά είναι η μεγάλη αύξηση της προσφοράς. Οι νέες αγγελίες εκτοξεύτηκαν στις 4.926, σημειώνοντας άλμα 12,9% από πέρυσι και 32,2% από μήνα σε μήνα. Το απόθεμα των διαθέσιμων κατοικιών άγγιξε τους 5,76 μήνες (από 4,17 που ήταν τον Δεκέμβριο), προσεγγίζοντας τα ιδανικά επίπεδα λειτουργίας μιας αγοράς, τα οποία θεωρούνται οι τέσσερις έως έξι μήνες προσφοράς.

Η πρόεδρος των Kentucky Realtors, Ann Elizabeth Delahanty, ξεκαθαρίζει πως η υποχώρηση του τζίρου κάτω από το φράγμα του 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων και η αύξηση του χρόνου πώλησης συνιστούν απόλυτα φυσιολογικές εξελίξεις για τη συγκεκριμένη εποχή του χρόνου, εκφράζοντας την πεποίθηση ότι το 2026 θα εξελιχθεί σε μια εξαιρετικά δυναμική χρονιά.

Από την πλευρά του, ο διευθύνων σύμβουλος του οργανισμού, Josh Summers, παροτρύνει το κοινό να εκμεταλλευτεί το μομέντουμ. Με αυξημένη προσφορά ακινήτων και ελαφρώς πιεσμένες τιμές, το περιβάλλον είναι ευνοϊκό για τους αγοραστές. Για να τους διευκολύνουν μάλιστα, οι μεσίτες έχουν θέσει στη διάθεση των καταναλωτών ένα ειδικό διαδικτυακό εργαλείο, τον Υπολογιστή Αγοραστικής Δύναμης (Purchasing Power Calculator). Το εργαλείο αυτό βοηθά τους ενδιαφερόμενους να κατανοήσουν άμεσα πώς οι διακυμάνσεις στα επιτόκια, η προκαταβολή και το εισόδημά τους διαμορφώνουν την τελική τους ικανότητα να αποκτήσουν ένα σπίτι.